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2020-03-11 [佐倉染井野S2地区建築協定運営委員会]

 佐倉染井野S2地区建築協定運営委員会(以下、運営委員会)の活動に関しまして、多大なるご支援・ご協力を賜り、厚く御礼申し上げます。

 平成26年5月の運営委員会発足により開設した当ブログをクローズさせていただきます。
 今後は、 https://s2kenchiku.blogspot.com/ から佐倉染井野S2地区建築協定に関する情報をダウンロード願います。

建築協定で使用する工事届出書類等は http://s2kenchikukyotei.blogspot.com/ からダウンロードできます。

会長挨拶 (1年間を振り返って)
2019年度 佐倉染井野S2地区建築協定運営委員会 会長 松村 靖

 会長職を拝命して1年が経とうとしています。
 S2地区建築協定は平成26年に発効されてから6年が経過しました。この間、会員はじめ住民の皆様のご理解・ご協力を頂戴するなか、運営委員会の活動も順調に進展してまいりました。改めて申すまでもなく、染井野の美しい景観や住環境の維持・発展に向けては、運営委員会の活動、会員ならびに住民の皆様のご理解・ご協力が不可欠となりますので、今後とも引続きよろしくお願いいたします。それでは、今年度の活動について、重点課題を中心に振返らせていただきます。

1.建築工事等の事前届出の励行の推進
 事前の届出がなく工事が施工されている事案が生じないよう、事前の届出をお願いする建築ニュース号外(保存版)を発行し、皆様にご理解いただくよう努めました。

2.役に立ち、分かりやすい情報提供活動の推進  広報誌「建築ニュース」を計4回発行し、各町内会の協力のもと隣接地を含む全戸へ配布するとともに、運営委員会ブログにも掲載しました。また、昨年10月27日には、S1、S2両地区 の建築協定及び緑地協定の4運営委員会共催による「お役立ちセミナー」を開催し、多数の皆様 (約90名)にご出席いただきました。

3.緑地協定との連携の推進
 建築協定運営委員会と緑地協定運営委員会は染井野の景観を維持するために、互いに連携していく必要があります。お役立ちセミナーの共同開催や、互いの運営委員会への出席等による情報の共有化、意見交換等を進めてまいりました。

4.行政との情報交換・連携の推進
 佐倉市役所とS1、S2地区運営委員会との定期協議を計4回開催し、建築協定、地区計画条令、その他建築行政に関する情報交換を行うとともに、S1、S2地区の活動報告や染井野地域 内の開発の動き等の情報交換、建築協定の内容確認を行ってまいりました。

5.協定加入への理解を得る取組みの推進
 隣接地にお住まいの方に今年度も建築協定への加入をお願いしてまいりました。残念ながら、今年度新たな加入者はおられませんでしたが、協定発効後の新規加入は累計20件、協定区域区画数は1,356区画(協定加入率89.3%)で規模的にも全国有数の建築協定地域になっていす。
 この他、染井野一丁目の新規住宅開発(フォレストガーデン)に関し、昨年度来、S1地区建築・緑地運営委員会及び関係町内会と共同で開発業者の住友林業(株)と協議を重ね、建築・緑地の 協定締結ならびに協定に則った植栽の施工をお願いしてきました(佐倉市役所は、昨年7月、景観協定を認可)。

佐倉染井野S2地区建築協定第6回定期総会について  
 新型コロナウイルス感染症の拡大に鑑み、集会による総会を中止し、書面投票への変更を運営委員会で決定しました。詳細は、会員各位に別途お知らせ文書を配布します。                                                       

お役立ちセミナー・レポート(No.2)
 昨秋の「お役立ちセミナー」は、染井野地区の緑地協定と建築協定共催により、「ガーデニングの工夫や花木の手入れ&郊外住宅地を中心とした街並みの変遷」というテーマで行われました。
 参加者(約90名)のうち、アンケートに記入していただいた方々(58名)のセミナーに対する満足度等の回答結果は、セミナーの内容や次回への期待度ともに良好な評価の方が多く、今後のテーマに関しては、花木の肥料や消毒の基本、ガーデニングの工夫、水回りに関心度が高い結果となりました。

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**画像上をクリックすると拡大鮮明な画像になります。

【お知らせ】建て替え替えをお考えの皆さんへ
 「リフォームよりも思い切って建て替えを」とお考えの皆さんも多いのではないでしょうか。そこで建て替え時の主な留意点について解説します。詳しくは「住まいの手引書」でご確認いただくか、あるいはお近くの運営委員までご相談ださい。

●地盤の高さの変更は禁止されています。
 「大雨による浸水被害が各地で多発しており、念のため少しでも地盤を嵩上げしておこう」との考えもあるかもしれませんが、協定では、近隣への日照の影響や周囲との高さの調和の観点から、いくつかの例外を除き土地の地盤の高さを変更することは禁止されています。

●隣地(特に北側隣地)への配慮や周囲との景観調和にご留意ください。 
 S2地区の相当数を占める建売分譲住宅は、開発事業者のコンセプトにより採光・通風の維持、建て詰まり感の防止などの観点から、北側隣地に接する軒の高さを低く抑えるなど、法令上の各種規制値までに十分余裕を持たせた、いわば「隣地にやさしい設計」となっています。
 
 建て替えによる採光・日照の悪化や隣地に面する壁面の拡大等による圧迫感は、ケースによっては隣地の住民の大きなストレスになりかねません。また、まち並み景観の維持等の観点から、「建築指針」では、建築物の屋根の形状について、「ルーフバルコニーを除いて、フラット屋根は原則として避けること」が求められています。

●外構やカーポートなど新規の付帯工事にも十分ご留意ください。 
 協定上、例えば、幅員5mの道路に面する0.5mの敷地は、道路面と同等の高さ(緩い勾配は可)で工作物等は設けられません。また、幅員にかかわらず、カーポートの屋根は、道路境界線から0.5m以上後退させなければなりません。

 さらに「建築指針」では、柵・フェンスの高さや形状なども定められています。現状、これら協定や建築指針に抵触するケースが散見されますが、これらは協定発効前のものであるため適用除外(既存不適格)となっています。外構等新たな付帯工事の場合、「建て替え前と同様の状態にするのだから大丈夫」とはなりませんのでご注意ください。

塗装工事の届出結果を分析してみました
 建築協定(色彩指針)でマンセル値を基にした色彩基準を定め、事前に工事届出を提出して頂いていますが、平成30年度分届出書に基づいて、採用の塗装色の傾向と施工業者名を調べてみました。

◇ 採用の塗装色の傾向
【 外 壁 】**画像上をクリックすると拡大鮮明な画像になります。
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外壁については、YR(オレンジ)系が半数以上で、続いてY(黄)系、R(赤)の順で、これら3色相で全体の9割弱を占めます。彩度はやや低めの色が採用される傾向が見られます。

【 屋 根 】**画像上をクリックすると拡大鮮明な画像になります。
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 屋根については、塗装色にややバラツキが見られますが、外壁の上位3色相に加え、無彩色(黒~灰)とB(青)系の塗装色が多く採用されています。

◇ 施工業者名 <平成30年度にS2地区で施工実績のある業者>(あいうえお順)
・BXゆとりフォーム・MD工社・アイフルホーム佐倉・アビリティーホーム・栄健ハウス・エステーホーム・オネストクリーンサービス・外装テックアメニティ・カインズ・カラ-ワールドマーケット・川口建築事務所・協伸・グランディアホーム・グリーンランド・クリーンハウス・ケーユ塗装・コウリツ企画・作新建設・佐倉産業・佐々木工務店・倉島塗装・ジョイフル本田リフォーム・新生ホームサービス・セイビホームサービス・セキスイ・大日ハウジング・匠政・谷川建装・東急ホームズ・西塚工務店・根本工事・ハウジング重兵衛・パナソニックリフォーム・光ハウス・美光住建・ファーストリフォーム・福田ホーム・ホームテック・ミサワホーム・モリヤ美装・八木工務店・山万・ヨコオホーム・吉井塗装・ワコーズホーム

*運営委員会としては、これらを推奨するものではなく、記載外の業者を排除するものでもありません。

最新の会員動静(2020年2月29日現在)
 運営委員会の活動事項のひとつは隣接地からの加入促進ですが、令和元年度の隣接地から協定への加入区画数(見込み)はゼロとなっています。
* 認可時(2014年5月)協定区画数は1,336。
**年度末時点の協定同意区画数は1,356。
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**画像上をクリックすると拡大鮮明な画像になります。

令和元年度(H31.4~R2.1)の工事届出件数の状況
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**画像上をクリックすると拡大鮮明な画像になります。
 
 1月末までの工事届出は104件、うち塗装が78件(75%)です。塗装工事の増加以外に、昨年の大型台風の被害でカーポート、フェンス、屋根など外回りの工事が増大しました。
 
 塗装に関しては、マンセル値を知らない新規参入業者が増え、適否判定に苦心する工事届出が散見されます。塗装工事にはマンセル値の呈示を必須でお願いします。また、届出件数は、昨年度100件が協定発足以来最高でしたが、今年度は1月末で既に104件となり、大幅増加となる模様です。

 なお、主要工事は工事予定日30日以上前、その他の工事は2週間以上前に届出を提出されるよう、事前届出の励行にご協力をお願いいたします。また、染井野は地区計画の区域に指定されているため、大半の工事は、工事着手の30日前までに佐倉市役所都市計画課への届出も必要となりますのでご注意ください。

佐倉市建築指導課との定例協議会報告
 S1及びS2地区合同による佐倉市との4回目の協議会を、2月14日(金)に実施しました。協議内容の概要は以下のとおりです。

① 台風15号・台風19号・10/25大雨被災に対する被災者支援制度(災害ワンストップ窓口)に対する住宅修繕相談・申請状況
  ・2/10現在 相談600件、申請211件(家屋補修関連のみ集計した件数)
② S3地区フォレストガーデンの植栽状況は景観協定に適応しているのかどうか。

◇次回の佐倉市との合同協議会は5月15日(金)に実施予定です。建築協定に関することで、市への要望や意見、質問等がありましたら、お近くの建築協定運営委員にお知らせください。

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